ABC wspólnoty mieszkaniowej. Czym różni się od spółdzielni? O czym powinieneś wiedzieć?

Postaram się odpowiedzieć na wyżej zadane pytania w sposób najprostszy. Otóż kupując wyodrębniony lokal mieszkalny w budynku wielomieszkaniowym z góry możemy przyjąć, że staniemy się członkami wspólnoty mieszkaniowej. Na tą kwestię nie mamy wpływu, albowiem członkiem wspólnoty stajemy się z chwilą nabycia lokalu mieszkalnego, z mocy prawa. Sama wspólnota mieszkaniowa również powstaje z mocy prawa.

Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości i dzielą się na małe (gdy liczba lokali nie przekracza trzech) oraz duże (powyżej trzech).

Warto nadmienić, że choć wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, to jako ułomna osoba prawna ma zdolność zaciągać zobowiązania, nabywać prawa czy dochodzić swoich roszczeń przed sądem.

Spółdzielnia mieszkaniowa w odróżnieniu od wspólnoty mieszkaniowej jest podmiotem gospodarczym posiadającym osobowość prawną. Członkami spółdzielni mogą być jedynie mieszkańcy, którzy mają spółdzielcze własnościowe prawo do nieruchomości lub spółdzielcze lokatorskie prawo do nieruchomości.

Spółdzielnie mieszkaniowe często posiadają rozbudowaną administrację, której koszty utrzymania pokrywane są przez jej członków, zaś właściciele mieszkań spółdzielczych mimo ponoszenia opłat administracyjnych, nie mają jednak realnego wpływu na sposób zarządzania środkami przekazanymi spółdzielni. W przypadku wspólnoty jej członkowie mają realny wpływ na sposób wydawania środków, co oznacza, że powinniśmy brać czynny udział w jej funkcjonowaniu.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu zarządzania częściami wspólnymi nieruchomości, w tym między innymi gruntami pod budynkiem, terenami zielonymi, placami zabaw, windami, elementami zewnętrznymi, jak dach, elewacja czy śmietnik, a także instalacjami i urządzeniami (centralne ogrzewanie, instalacje wodno-kanalizacyjne, gazowe).. Członkowie wspólnoty ponoszą koszty związane z ich utrzymaniem proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości.

Każdy członek wspólnoty ma prawo aktywnego uczestniczenia w zarządzaniu częścią wspólną nieruchomości. Prawo to wyraża się w uczestnictwie w zebraniach wspólnoty, na których podejmuje się różne rodzaje uchwał mających realny wpływ na funkcjonowanie wspólnoty. Uchwały odnoszą się najczęściej do poważniejszych spraw we wspólnocie, takich jak ustalenie wysokości funduszu remontowego, wyboru zarządcy nieruchomości, czy wprowadzenia monitoringu na teren wspólnoty. Siła głosu członka wspólnoty odpowiada ilości udziałów, jakie członek wspólnoty posiada w części wspólnej nieruchomości

Członek wspólnoty ma jednak również obowiązki. Podstawowym obowiązkiem jest partycypacja w kosztach bieżącego utrzymania nieruchomości, w których zawarte są m.in. koszty ogrzewania części wspólnych, sprzątania, konserwacji terenów zielonych, fundusz remontowy, obsługa dźwigów i wiele innych opłat koniecznych do poniesienia, by utrzymać budynek i zadbać o jego dobry stan techniczny.

Członek wspólnoty ma również obowiązek stosować się do uchwał podejmowanych przez wspólnotę. Członek wspólnoty ma również obowiązek udostępnienia swojego lokalu w celu realizacji prac koniecznych do przeprowadzenia.

Największym problemem w nowo powstających wspólnotach jest brak chętnych do udziału w zarządzie wspólnoty. Często zdarza się, że już deweloper powołuje przy sprzedaży pierwszego lokalu mieszkalnego zarządcę w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali, co ułatwia początkową organizację i funkcjonowanie wspólnoty do czasu sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych. Taka forma zarządzania nieruchomością może mieć trwały charakter, jednak najczęściej powoływane są zarządy ustawowe, które powoływane są z grona członków wspólnoty i przez nich samych. W zależności od uchwały wspólnoty zarząd powoływany jest na określony czas lub bezterminowo. To zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje ją na zewnątrz oraz w relacjach z poszczególnymi właścicielami lokali (zwoływanie zebrań, wzywanie do zapłaty, udzielenie informacji). Zarząd zawiera umowy z z dostawcami mediów, firmami remontowymi, ochroniarskimi czy sprzątającymi oraz reprezentuje wspólnotę w przypadku spraw sądowych.

Zarząd odpowiada za stan części wspólnych danej nieruchomości i musi zadbać o takie kwestie jak sprzątanie, odśnieżanie i inne sprawy związane z opieką nad budynkiem, które zazwyczaj powierzane są profesjonalnej firmie administrującej. Członkowie wspólnoty w każdej chwili mogą odwołać zarząd lub poszczególnych jej członków na mocy uchwały właścicieli lokali. Decyzja wspólnoty nie musi być poparta żadnymi przyczynami uzasadniającymi odwołanie. W niektórych wspólnotach mieszkaniowych na podstawie uchwały powoływane są zamiast zarządu rady wspólnoty), jednak ich funkcjonowanie nie jest w żaden sposób uregulowane prawnie i nie mają one jedynie funkcję doradczą.

Ważne jest, aby aktywnie uczestniczyć we wspólnocie, której jesteśmy częścią. Może się bowiem okazać, że odpowiadać będziemy za sytuacje, w których nie braliśmy udziału, jednak podjęte zostały w naszym imieniu. Pamiętajmy również o realizacji obowiązku zapłaty kosztów związanych utrzymywaniem części wspólnych, albowiem wspólnocie przysługuje prawo sądowego dochodzenia tych należności, co może wiązać się z dodatkowymi, wysokimi kosztami.

Gdybyście mieli jakiekolwiek pytania dotyczące funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, zapraszamy do kontaktu.

[email protected]
tel. 602 662 005